【研究报告内容摘要】
近日,国家统计局发布2020年1-2月房地产开发投资数据。
受疫情影响,房地产开发投资同比下跌幅度较大。2020年1-2月,全国房地产开发投资10115亿元,同比下跌16.3%。分析主要原因在于,受疫情影响,自1月下旬以来,行业投资几乎停滞。疫情期间,除了建安投资受到影响,土地购置面积1092万平方米,同比下滑29.3%,土地投资也在销售回款不足和土地供给不足的影响下出现较大幅度下滑,综合导致1-2月房地产开发投资下跌明显。但随着疫情防控的逐步稳定,从财政角度出发,未来土地供给有望快速修复,土地市场有望回温,预计全年土地市场热度优于2019年。
销售断崖式下跌,政策有所松动。2020年1-2月,商品房销售面积8475万平方米,同比下跌39.9%;商品房销售额8203亿元,同比下跌35.9%,销售出现断崖式下跌。受疫情影响,多数售楼处暂停展业,部分房企迅速将销售渠道转至线上,但线上销售对线下销售的替代作用有限,局势仍难以扭转。疫情以来,部分城市对房地产政策进行了调整,杭州、苏州、天津等城市放宽了人才政策,衡阳等城市更是从契税补贴等方面在需求端有所松动。二季度随着疫情逐渐稳定,供给和需求双集中释放,行业销售或将迎来反弹。但从长期来看,在“房住不炒”的背景下,需求端政策放松难以持续,2020年市场销售依旧将主要由房企加大供给推货而推动。
开竣工均下跌,待疫情稳定后修复。2020年1-2月,房屋新开工面积10370万平方米,同比下滑44.9%;房屋竣工面积9636万平方米,同比下滑22.90%。由于2019年1-2月,新开工基数较大,导致新开工下滑明显。随着疫情防控逐渐稳定,新开工、竣工将逐渐开始修复,受房企增加供给推货意愿驱动,短期内新开工修复或将快于竣工修复。
多地出台政策,表示受疫情影响不能如期交付的房地产开发项目,交房日期可根据本地疫情结束时间顺延。竣工周期受到疫情影响或将进一步拉长,尽管竣工修复可能迟来,但终将到来。
销售回款拖累行业资金,政策松动融资活动相对活跃。2020年1-2月份,房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下滑17.5%。从结构上来看,受益于市场资金面相对宽裕,行业融资政策有所松动,国内贷款同比下滑8.6%,下滑幅度最小;受销售不景气影响,房企经营销售回款下滑明显,其中,定金及预收款5603亿元,下滑23.9%,个人按揭贷款3030亿元,下滑12.4%。今年以来,行业回款受阻,房企融资活动活跃,杠杆水平较低的规模房企和具有国有背景的房企拥有相对明显的融资优势。
投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业政策难以大幅放松,将依然维持“托而不举”状态,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。建议坚守行业中的价值蓝筹,建议关注现金流量相对充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科a、保利地产、金地集团。
风险提示:疫情防控周期过长,商品房销售不及预期;房企融资遇困,资金压力加大。

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